Ik zoek deskundige bijstand voor het indienen van bezwaar en/of beroep
Mogelijkheden voor bezwaar en beroep inzake waardecompensatie mijnbouwschade
Twijfelt u over de aangeboden vergoeding voor de compensatie van de waardevermindering van uw woning of niet-woning (hierna te noemen onroerende zaak) door het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG)? In dat geval zijn er een aantal mogelijkheden om bezwaar aan te tekenen. Wij helpen u hier graag bij! Dit kan zowel middels het opstarten van een procedure bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG), alsook door een zaak te beginnen tegen de gemeente inzake een onjuiste WOZ-waarde. In onder andere de navolgende gevallen kunnen wij u bijstaan en van dienst zijn:
- Het IMG gaat uit van een onjuiste en te lage WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 (waardepeildatum 01-01-2019).
- De objectafbakening van de onroerende zaak is onjuist waardoor de WOZ-waarde te laag is.
- De gerealiseerde koopsom van de onroerende zaak tussen 16-08-2012 en 01-01-2019 is onjuist of niet marktconform vastgesteld.
- Het eigendom van de onroerende zaak is onjuist vastgesteld of niet correct verdeeld.
- Onjuiste erfgenaam of niet alle erfgenamen staan vermeld op de beschikking.
- Voormalige eigenaar wordt niet vermeld door echtscheiding.
- Er is sprake van een lagere WOZ-waarde door aanwezige aardbevingsschade.
- Het percentage voor de waardecompensatie is onjuist.
Het IMG gaat uit van een onjuiste en te lage WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020
Indien de onroerende zaak in de periode tussen 16-08-2012 en 01-01-2019 niet verkocht is, dan geldt de WOZ-waarde over 2020 (waardepeildatum 01-01-2019) als grondslag voor de compensatie van de waardevermindering door mijnbouwschade. Het is bekend dat de WOZ-waarde door de gemeenten in het aardbevingsgebied vaak onjuist en te laag wordt vastgesteld. De eigenaren van deze woningen lopen hierdoor in sommige gevallen duizenden euroʼs mis bij de compensatie van de waardevermindering door aardbevingen.
Er zijn voorbeelden bekend van situaties waarbij woningeigenaren na onze bemiddeling, bij het vaststellen van de juiste WOZ-waarde, meer dan 10.000,- euro aan extra compensatie hebben ontvangen.
Zoals wellicht bekend dient er binnen 6 weken nadat de beschikking met daarin de vastgestelde WOZ-waarde is verzonden aan de eigenaar van een onroerende zaak, bezwaar te worden aangetekend. Voor 2020 zijn de beschikkingen veelal in februari en maart door de gemeente verzonden, waardoor er formeel geen bezwaar meer aangetekend zou kunnen worden. Wij hebben echter een methodiek ontwikkeld om alsnog namens u bezwaar aan te kunnen tekenen tegen de WOZ-waarde van 2020 (waardepeildatum 01-01-2019).
Indien u getrouwd, samenwonend, erfgenaam of middels een aandeel in de onroerende zaak gerechtigde bent, zijn er mogelijkheden om alsnog een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde in te dienen. Wij kunnen op naam van de partner, samenwonende, erfgenaam of derde belanghebbende een nieuwe beschikking bij de gemeente voor u aanvragen. Vervolgens kunnen wij namens u bezwaar aantekenen tegen deze nieuwe beschikking voor 2020 (waardepeildatum 01-01-2019) op naam van de nieuwe andere gerechtigde(n).
Ik heb hulp nodig bij het ontvangen van de juiste waardecompensatie!
De objectafbakening van de onroerende zaak is onjuist waardoor de WOZ-waarde te laag is.
Het is mogelijk dat het IMG niet over de juiste gegevens beschikt inzake de onroerende zaak, waardoor de waarde te laag is vastgesteld. Het kan onder andere voorkomen dat percelen grond of (bij)gebouwen welke bij de onroerende zaak behoren niet op de juiste wijze in het computermodel zijn beland. Hierdoor wordt de waarde van het object te laag vastgesteld door de gemeente.
Onze eigen deskundige en plaatselijk bekende taxateur zal dit waar nodig onderzoeken. Op basis van dit onderzoek zal een rapport worden opgesteld met zowel de juiste objectafbakening van de onroerende zaken, alsmede de correcte waarde hiervan.
De gerealiseerde koopsom van de onroerende zaak tussen 16-08-2012 en 01-01-2019 is onjuist of niet marktconform vastgesteld
Het IMG baseert zich bij de analyse van de transacties tussen 16-08-2012 en 01-01-2019 voornamelijk op koopsommen vanuit het kadaster en stelt hier geen nader onderzoek naar in. Het is goed mogelijk dat de in de akte van levering van de notaris vermelde koopsom niet marktconform is, of een gezamenlijke dan wel een gedeelde koopsom betreft. Deze akte van levering wordt, zonder nadere controle, vervolgens in het kadaster overgeschreven waardoor uiteindelijk de grondslag voor de waardecompensatie onjuist kan zijn.
Ook in dit geval zal onze eigen taxateur een onderzoek namens u instellen en een rapport opmaken met de juiste en marktconforme koopsom.
Het eigendom van de onroerende zaak is onjuist vastgesteld of niet correct verdeeld
Zoals hierboven vermeld baseert het IMG zich volledig op het kadaster. Het kan hierdoor voorkomen dat niet alle of onjuiste belanghebbenden bij de onroerende zaak staan vermeld. Hierdoor kan of kunnen een of meerdere belanghebbenden onterecht niet in aanmerking komen voor de waardecompensatie.
Wij achterhalen namens u de juiste gerechtigden door onderzoek bij diverse instanties zoals notarissen, advocaten en accountants.
Ik heb hulp nodig bij het ontvangen van de juiste waardecompensatie!
Onjuiste erfgenaam of niet alle erfgenamen staan vermeld op de beschikking
Het is mogelijk dat in de periode van 16-02-2012 tot 01-01-2019 een van de eigenaren van een onroerende zaak is overleden. Hierdoor zijn mogelijk niet de juiste en/of alle erfgenamen te achterhalen. Het gevolg kan zijn dat er onterecht geen waardecompensatie wordt aangeboden aan alle, conform het erfrecht, gerechtigde erfgenamen.
Ook is het mogelijk dat maar een aantal erfgenamen de waardecompensatie ontvangen, waardoor andere erfgenamen gedupeerd worden. Onze werkzaamheden in deze gevallen bestaan uit het vinden van alle gerechtigden en erfgenamen. Op deze wijze verzekeren we een juiste verdeling van de waardecompensatie.
Voormalige eigenaar wordt niet vermeld door echtscheiding
De compensatie voor de waardevermindering wordt aangeboden aan eigenaren van een onroerende zaak in de periode tussen 16-08-2012 en 01-01-2019. Het gaat hierbij enkel om woningen gelegen in een door het IMG aangewezen risicogebied. Het kan in deze periode zijn voorgekomen dat er sprake is geweest van echtscheiding of een relatiebreuk, waardoor een van de echtelieden de woning heeft verlaten. Indien er bij de scheiding of het ontbinden van een samenlevingscontract niets specifieks is geregeld, dan heeft de “vertrekkende” en voormalige eigenaar wellicht ook recht op een deel van de waardecompensatie.
Namens u stellen wij hier een onderzoek naar in bij o.a. notarissen, advocaten en scheidingsmakelaars. Op deze wijze verzekeren we u van een eerlijke verdeling van de waardecompensatie voor alle voormalige eigenaren.
Er is sprake van een lagere WOZ-waarde door aanwezige aardbevingsschade
Veel objecten in het aardbevingsgebied zijn getroffen door aardbevingsschade waarvan de aanwezige fysieke aardbevingsschade nog niet of niet volledig is hersteld. Uit de opgebouwde jurisprudentie is een beleid ontstaan, waarbij gemeenten deze aardbevingsschade in mindering op de WOZ-waarde brengen wanneer deze nog niet of niet volledig hersteld is. Het kan hierdoor voorkomen dat uw WOZ-waarde ten gevolge van dit ontwikkelde beleid lager is dan normaal zou moeten zijn. Dit kan van invloed zijn op uw hypotheeklasten. Een hogere WOZ-waarde maakt dat uw hypotheeklasten dalen, doordat de hypotheekverstrekker mogelijk een lagere rente in rekening brengt.
U mag inzake de waardecompensatie niet extra gedupeerd raken, als gevolg van het feit dat de aardbevingsschade niet of maar deels hersteld is. Onze taxateur loopt de waardebepaling van de gemeente nauwkeurig langs inzake de vastgestelde WOZ-waarde, om uiteindelijk de juiste WOZ-waarde voor de waardecompensatie vast te laten stellen.
Het percentage voor de waardecompensatie is onjuist
Zoals eerder vermeld werd, is de WOZ-waarde de grondslag voor het uit te keren bedrag aan waardecompensatie. Om uiteindelijk het bedrag aan waardevermindering te berekenen dient de WOZ-waarde te worden vermenigvuldigd met een door het IMG vastgesteld percentage. Echter, is dit percentage juist? Wij komen nu al voorbeelden tegen, waarbij een gedeelte van de straat of wijk een ander percentage aan waardecompensatie ontvangt dan de rest van de wijk. Deze woningen liggen in zo’n geval bijvoorbeeld in een ander postcodegebied. Is dit juist en correct?
Ook zien wij binnen gemeenten verschillende percentages voor de berekening van de waardevermindering. Is dit juist en correct? Namens u willen wij dit nader onderzoeken door bezwaar aan te tekenen en een juridische procedure op te starten waardoor dit onrecht bestreden kan worden.
Kosten voor onze dienstverlening
De kosten voor het indienen van een bezwaar en eventueel in te stellen beroep bij de rechtbank beperken wij voor u tot een minimum. Indien het bezwaarschrift gegrond verklaard wordt, dan worden deze proceskosten op basis van de Algemene Wet Bestuursrecht (AWB) aan u vergoed. Dit geldt eveneens voor een eventueel op te stellen taxatierapport.
Wij vragen aan u € 125,- inclusief BTW aan opstartkosten. Bij een gegrond bezwaar ontvangt u deze kosten van ons terug, waardoor u uiteindelijk geen kosten heeft. Wij verrekenen de opstartkosten met de uit te keren proceskosten, welke middels een machtiging van u aan ons zullen worden overgemaakt.
Indien wij voor u een beroep dienen in te stellen bij de rechtbank, dan vragen wij € 250,- exclusief BTW (€ 302,50 inclusief BTW) om het beroepsschrift in te dienen bij de rechtbank. Dit bedrag wordt verhoogd met de te betalen griffiekosten van € 48,- (tarief 2020). Ook deze kosten ontvangt u terug indien het beroep gegrond wordt verklaard door de rechtbank.
Wanneer het ingediende bezwaar en/of beroep bij de rechtbank ongegrond wordt verklaard, dan kunnen wij uw betaalde opstartkosten helaas niet restitueren en komen de opstartkosten aan ons toe voor de verrichte werkzaamheden.
De vermelde kosten gelden zowel bij een in te dienen bezwaar en beroep tegen de onjuiste WOZ-waarde bij de gemeente en rechtbank, alsmede bij een bezwaar en beroepsprocedure bij het IMG tegen overige onjuistheden. Hierbij dient opgemerkt te worden dat u slechts eenmaal € 302,50 in een bezwaarprocedure hoeft te voldoen en eenmaal € 302,50 bij een op te starten beroepsprocedure. Stel dat u zowel bezwaar wilt aantekenen bij de gemeente tegen een onjuiste WOZ-waarde, als bij het IMG tegen een andere onjuistheid dan betaalt u niet meer dan € 302,50 voor het opstarten van de bezwaarprocedure in beide zaken.
