Ik wens informatie over planschade of onteigening
Overige waarderegelingen (planschade & ontwikkeling)
Naast onze specifieke kennis over de compensatie voor een waardevermindering door aardbevingen, staan wij u graag bij in het geval u gebruik wenst te maken van andere waarderegelingen. Hierbij kunt u onder meer denken aan onteigeningen en planschade.
Onteigening
Onteigening is het meest ingrijpende middel van de overheid om de eigenaar van een onroerende zaak te worden. Deze onteigeningen kunnen plaatsvinden ten behoeve van bijvoorbeeld woningbouw, de aanleg van wegen, het ontwikkelen van bedrijventerreinen en ten behoeve van de uitvoering van milieumaatregelen. De onteigeningsprocedure is wettelijk geregeld en kent veel jurisprudentie. Het is hierdoor nagenoeg uitgesloten dat u dit traject met de overheid als tegenpartij zelfstandig kunt voeren. Zorgvuldigheid en een deskundig optreden zijn hierbij van doorslaggevend belang.
De nodige kennis er ervaring
Wij beschikken over de benodigde kennis en ervaring om u als onafhankelijk deskundige in een onteigeningsprocedure bij te staan. Wij werken hierbij samen met juridisch geschoolde deskundigen, waardoor u verzekerd bent van zowel de juiste personen voor het taxeren van de onroerende zaak, alsmede het bijkomende juridische deel.
Het is hierbij goed te weten dat wij in onteigeningsprocedures enkel optreden namens eigenaren, pachters en huurders. Daarnaast hebben wij geen enkel belang in opdrachten van overheden. Deze wijze van werken leidt tot een maximale onafhankelijkheid, waarmee we u verzekeren dat uw belangen op de beste wijze worden behartigd.
Onze wijze van het ondersteunen van eigenaren, pachters en huurders
Uiteraard komen wij eerst vrijblijvend en kosteloos bij u langs om uw zaak te inventariseren en ons samen met u te verdiepen in de situatie. Wanneer u besluit om samen met ons de procedure op te gaan starten, volgen de volgende stappen:
- Bepaling van de volledige schadeloosstelling.
- Begeleiden van het complete proces (zogenaamde deskundige bijstand).
- Het voeren van de onderhandelingen met de overheid inzake een eventuele minnelijke waardering, waardoor de procedure wellicht versneld kan worden.
- Wij begeleiden u met alle administratie en de gerechtelijke procedure.
Ik heb hulp nodig bij het ontvangen van de juiste waardecompensatie!
Planschade
Wanneer in een veranderende planologische situatie geconstateerd wordt dat er sprake is van een nadelige situatie, dient deze schade te worden vergoed door de overheid. Dit nadeel dient te worden aangetoond door een planschade taxatie.
Vermogensschade wordt bij “indirecte planschade” (planschade door ontwikkelingen in de omgeving) bepaald door de beantwoording van de vraag: in hoeverre zal een “redelijk handelende koper” de prijs voor het object naar beneden bijstellen ten gevolge van de planologische mutatie?
Het object moet hierbij tweemaal getaxeerd worden voor het vaststellen van de oude en de nieuwe waarde. In de praktijk blijkt het voor veel taxateurs verleidelijk om de schade in een percentage uit te drukken, maar als dat opzichtig gebeurt krijgt de taxateur een “veeg uit de pan” (zie bijvoorbeeld ABRS 06-02-2019, ECLI:NL:RVS:2019:343).
Taxateur met kennis van planschade versus kennis van de lokale markt
De taxatie dient uitgevoerd te worden door een deskundige taxateur. In de praktijk betreft dit een gecertificeerd taxateur of rentmeester (NRVT/NVR etc). Anders dan bijvoorbeeld bij woningtaxaties ten behoeve van hypotheekverstrekking, gelden voor planschade taxaties geen “afstandscriteria” en hoeft de planschadetaxateur dus niet binnen een bepaalde afstand van het getaxeerde object werkzaam te zijn.
Kennis van en ervaring met het taxeren van planschade is belangrijker dan de vestigingsplaats van de taxateur. Als de afstand echter groot is, dan is het voor de taxateur raadzaam om tenminste het object ter plaatse te gaan bekijken, zo blijkt uit ARBS 01-05-2019, WCLI:NL:RVS:2019:1436
Ik heb hulp nodig bij het ontvangen van de juiste waardecompensatie!
Planschade taxaties zijn geen marktwaarde taxaties
Een planschade taxatie wijkt af van een normale taxatie. In die zin dat de taxateur zowel wat betreft de oude, als de nieuwe situatie uitgaat van hetgeen de planologie in beide gevallen maximaal mogelijk maakt. In plaats van dat deze uitgaat van de feitelijke situatie. Een taxateur die hiermee geen rekening houdt kan de Raad van State niet overtuigen: zie bijvoorbeeld ABRS 01-05-2019, ECLI:NL:RVS:2019:1780, waarin de afdeling overweegt:
“Aan het taxatierapport (…) kan niet door {appellant} gewenste betekenis worden toegekend. Dat rapport berust niet op een juiste planologische vergelijking. Zo blijkt uit dat rapport bijvoorbeeld niet dat <taxateur> rekening heeft gehouden met de in het advies van de SAOZ (..) vermelde bouwmogelijkheid van bebouwing in vijf bouwlagen binnen het plangebied bij de maximale invulling van het oude planologische regime”.
Planschade taxaties en WOZ-taxaties zijn verschillende zaken
Ondanks het feit dat de Raad van State kritisch is en blijft bij taxaties die (zonder motivering) sterk afwijken van de WOZ-waarde, stuiten betogen van taxateurs dat bij planschade taxateurs in beginsel aansluiting moeten worden gezocht bij de WOZ-waarde van het betreffende object nog altijd op andersluidende jurisprudentie. Daarvoor bestaat een een aantal redenen.
Ten eerste wijkt de waardepeildatum veelal af van de waardepeildatum per 1 januari voor de WOZ. Ten tweede gaat men bij de WOZ-taxatie overwegend uit van de feitelijke situatie en houdt men geen rekening met de hiervoor genoemde maximale invulling van planologische regimes. Ten derde is de WOZ-waarde gebaseerd op een referentiestelsel van gerealiseerde verkopen, waarbij deze referentie-objecten geen enkele relatie hoeven te hebben met het te waarderen object. Vaak zijn deze referentie-objecten op grote afstand van het te waarderen object gesitueerd en bevinden deze zich planologisch in een hele andere omgeving.
De afdeling binnen de Raad van State overwoog recentelijk nog in de uitspraak ABRS 20-03-2019, ECLI:NL:RVS:2019:870 als volgt:
“In Planschadezaken kan voorts niet worden aangesloten bij de taxatie systematiek die gebruikelijk is in WOZ- zaken, zoals {appellant} bepleit. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologische regime voor en na de peildatum”.
Hans Marskamp
Projectontwikkeling
Als aanvullende dienstverlening kunnen wij u met onze onafhankelijke deskundigen bijstaan in het (her)ontwikkelen van uw onroerende zaak. Wij adviseren u niet alleen in de verschillende mogelijkheden om uw huidige onroerende zaak te (her)ontwikkelen, maar onderzoeken daarbij alle mogelijkheden om uw rendement zo hoog mogelijk te maken.
De werkzaamheden welke wij voor u kunnen verrichten bestaan onder andere uit:
- Het bestuderen van het bestemmingsplan naar huidige mogelijkheden;
- Het onderzoeken van mogelijkheden tot het wijzigen van het huidige bestemmingsplan;
- Overleg met de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen;
- Adviseren inzake het opstellen van stedenbouwkundig plan;
- Het aanbevelen architecten
- Planologisch overleg met gemeente (o.a. wijzigen bestemmingsplan en bouwvolume);
- Onderhandelen namens u en contact zoeken met projectontwikkelaars;
- Het benaderen van geschikte aannemers;
- Contact zoeken met financierders bij eigen ontwikkeling.
